Kredyt Na Budowę Domu

Kredyt hipoteczny na budowę domu to najlepszy i najtańszy sposób, a zarazem często jedyny sposób na sfinansowanie tego typu inwestycji. W tym artykule dowiesz się jakie warunki musisz spełnić, aby uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu oraz jakie dokumenty musisz dołączyć do wniosku. Poniżej omówię cały proces krok po kroku.

Całą procedurę warto rozpocząć od spotkania z ekspertem kredytowym, czyli ze mną 😊. Bezpłatnie sprawdzę zdolność kredytową i przedstawię najważniejsze informacje związane kredytem hipotecznym na budowę domu. Pomogę w przygotowaniu niezbędnych dokumentów, kosztorysu budowy i  wyceny nieruchomości (operat szacunkowy).

Oferta kredytów hipotecznych na budowę domu jest taka sama jak oferta kredytów na zakup mieszkania. Jest to najtańsze forma finansowania celowego nieruchomości. Oferty na rynku są podobne, ale kilka banków posiada specjalne oferty na budowę domu energooszczędnego, czyli tak zwane oferty EKO. Aby z nich skorzystać trzeba spełnić warunki dotyczące parametrów energooszczędności domu. Eko kredyt na budowę domu posiadają między innymi banki: ING, BNP Paribas, PKO BP, Pekao SA, czy mBank. Takie kredyty eko są tańsze niż standardowe kredyty hipoteczne, zazwyczaj mają preferencyjne oprocentowanie i niższą prowizję.

Pierwszy krok w całym procesie to działka budowlana. Możemy kupić działkę ze środków własnych albo sfinansować kredytem hipotecznym. Posiadana działka będzie stanowiła wkład własny do całej inwestycji budowy domu. Działka może być również zostać otrzymana w darowiźnie lub w spadku – w takim przypadku również będzie stanowiła wkład własny.

Jeśli nie posiadasz jeszcze działki przeznaczonej na budownictwo jednorodzinne mieszkaniowe chętnie pomogę w jej znalezieniu i zakupie. Pamiętnej, że działka musi mieć wydane warunki zabudowy albo uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Działka pod budowę domu powinna mieć nie więcej niż 3 000 m2 i posiadać dostęp do drogi publicznej.

Gdy posiadamy już własną działkę, wybieramy projekt domu i występujemy o pozwolenie na budowę domu. Z kompletem dokumentów nieruchomości możemy złożyć wniosek o kredyt na budowę domu. Sam termin złożenia wniosku dobrze zsynchronizować  z planowanym terminem rozpoczęcia prac budowlanych. Należy mieć na uwadze, że cały proces załatwienia formalności, od złożenia wniosku o kredyt w banku do podpisania umowy kredytowej i wypłaty pierwszej transzy kredytu, trwa około  1 do 2 miesięcy. Należy wziąć pod uwagę, że w niektórych bankach czas oczekiwania na decyzje może się wydłużyć, bezpiecznie więc przyjąć nawet 2 miesiące. Swoim klientom składam wnioski do 2 – 3 banków jednocześnie, co skutkuje oszczędnością czasu, większą skutecznością oraz możliwością wyboru najkorzystniejszej ofert.

Lista dokumentów działki i budowy domu:

W tym artykule nie opisuję listy dokumentów finansowych związanych z wyliczeniem zdolności kredytowej. Szczegółowe omówienie zdolności kredytowej w osobnym artykule.

Zgodnie z rekomendacją KNF minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości (działka plus wybudowany dom), czyli kredytem sfinansujesz pozostałe 80%  (80% LTV).  Część banków finansuje nawet 90% wartości nieruchomości, czyli wymagany wkład własny to 10%. Należy jednak w takim przypadku liczyć się z wyższa marżą. Zaletą wniesienia 20% wkładu własnego, jest większa liczba ofert banków i niższa marża w całym okresie kredytowania.

Wartość Posiadanej działka najczęściej pokrywa wymagany minimalny wkład własny. Wkład własny to także materiały już użyte i wpisane przez kierownika budowy w dzienniku budowy oraz materiały zakupione widoczne na zdjęciach potwierdzone fakturami zakupu.

Oprócz materiałów, jako wkład własny możemy wskazać środki pieniężne na swoim koncie osobistym, które zostaną dopiero wykorzystane na zakup materiałów i opłacenie prace budowlanych.

Banki wypłacają kredyt na budowę w transzach, oznacza to, że kwota kredytu jest podzielona na kilka części (2 – 4 transz). Banki, przed wypłatą kolejnej transzy, nie wymagają od kredytobiorcy przedstawiania faktur za zakupione materiały czy wykonane prace,  wystarczą zdjęcia z budowy oraz zdjęcia dziennika budowy, które potwierdzają wykorzystanie wcześniej wypłaconych środków zgodnie z harmonogramem i kosztorysem. Czasami zdarza się, iż dodatkowo wymagana jest inspekcja pracownika banku – jest to uzależnione od wewnętrznych procedur banku.

Kosztorys budowy domu powinien zawierać wszystkie koszty niezbędne do wybudowania domu do stanu deweloperskiego lub wykończonego pod klucz, który pozwoli na uzyskanie wszelkich odbiorów i otrzymanie pozwolenia na użytkowanie. Bardzo ważne jest prawidłowe oszacowanie całkowitego kosztu budowy – w oparciu o oferty firm budowlanych i we współpracy z kierownikiem budowy. Bank sfinansuje wszystkie stałe elementy wyposażenia oraz stałe zabudowy. Nie sfinansuje natomiast elementów ruchomych takich jak stoły, meble ruchome, czy sofy. Każdy bank posiada własny wzór kosztorysu budowlanego. Kredytobiorca wypełnia i podpisuje kosztorys, tym samym biorąc odpowiedzialność za jego realizację. Należy pamiętać, że zaplanowane prace budowlane należy wykonać zgodnie z zaplanowanym harmonogramem, a zdjęcia z budowy oraz wpisy w dzienniku budowy muszą potwierdzać wykonanie zaplanowanych prac. Swoim klientom zawsze służę pomocą i radą czy tworzeniu kosztorysu budowlanego, wykorzystując swoje wieloletnie doświadczenie eksperta kredytowego.

Należy pamiętać, że Banki posiadają określone kwotowo minimalne koszty budowy domu. Dla przykładu, w momencie pisania tego artykułu: MBANK zakłada, że minimalny koszt dla budowy do standardu wykończonego to 4 200,00 zł/m2 powierzchni użytkowej, a minimalny koszt dla budowy do standardu deweloperskiego to 3 500,00 zł/m2 powierzchni użytkowej. Natomiast BNP Paribas zakłada, że minimalny koszt budowy m2 wynosi 4 000,00 zł a maksimum 8 000,00 zł. PKO BP zakłada, że minimalny koszt budowy m2 wynosi 4 500 zł, a Santander, że jest to 3 300 zł. Są też banki, takie jak Pekao S.A. które nie podają minimalnego poziomu ani maksymalnego kosztów budowy ale kosztorys poddawany jest weryfikacji przez analityka majątkowego.

Operat szacunkowy jest to forma wyceny nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawiera ona m.in. opis nieruchomości, jej stan prawny, przeznaczenie, aktualną wartość rynkową, odtworzeniową oraz przyszłą (w przypadku budowy domu). Rzeczoznawca przeprowadza wizję lokalną wraz z dokumentacją zdjęciową. Następnie na podstawie kompletu dokumentów działki i inwestycji, w tym kosztorysu budowy na drukach bankowych, określa bieżącą i przyszłą wartość nieruchomości. Koszt takiej wyceny budowy domu tj. ok  700 zł – 1 200 zł ponosi klient jeszcze przed złożeniem lub najpóźniej w trakcie składania wniosku. W większości przypadków akceptowana jest również wycena zewnętrzna robiona przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Z mojego doświadczenia z takiej wyceny najwygodniej skorzystać. Staje się ona wtedy własnością klienta i może posłużyć do kilku banków. Wycena bankowa (wewnętrzna) wymagana jest bardzo rzadko (na ten moment tylko dwa banki wymagają swojej własnej wyceny).

Banki wymagają, aby budowę domu zakończyć w terminie 2, maksymalnie 3 lat. Okres ten można wydłużyć składając odpowiedni wniosek. Najlepiej jednak trzymać się ustalonych terminów, gdyż wydłużenie okresu budowy może spowodować, że niezbędne będzie ponowne badanie zdolności kredytowej.

W czasie wypłat transz kredytu i w trakcie okresu budowy, spłacane są tylko odsetki od aktualnego salda zadłużenia (wypłaconej kwoty kredytu hipotecznego). Jest to tak zwana karencja w spłacie kapitału. Okres karencji kończy się po wypłacie ostatniej transzy kredytu i zakończeniu okresu budowy. W tym momencie rozpoczyna się spłata pełnej raty kapitałowo – odsetkowej. Wcześniejsze zakończenie tego okresy jest możliwe po wypłacie ostatniej transzy na wniosek klienta.

Trzeba pamiętać, że kredyt na budowę domu jest zobowiązaniem długoterminowym i najczęściej opiewa na wysokie kwoty – warto więc skorzystać z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego. Jako Niezależny Ekspert finansowy obiektywnie przedstawię wszystkie dostępne możliwości kredytowania budowy domu oraz pomogę fachowo przeanalizować poszczególne oferty bankowe, aby wybrać najkorzystniejszą dla Państwa. Jako Ekspert kredytowy usługi pośrednictwa finansowego świadczę bezpłatnie. Współpracuje ze wszystkimi bankami oraz  dysponuję narzędziami do szybkiej analizy ofert kredytowych i porównania warunków, co ułatwi selekcję banków i zawęzi pole poszukiwania optymalnego rozwiązania. Chętnie pomogę również w poszukiwaniu i zakupie idealnej działki. Zapraszam do współpracy. Kontakt do mnie tel.: 693423802

Zapraszam na bezpłatne spotkanie w Szczecinie, podczas którego objaśnię warunki i pomogę przygotować się do całego procesu uzyskania kredytu hipotecznego  na zakup własnego mieszkania lub domu oraz budowę.

Pomogę w poszukiwaniach wymarzonej nieruchomości, przy zawieraniu umowy rezerwacyjny i przedwstępnej. Skutecznie przeprowadzę całą transakcję, aż do podpisania aktu własności, wypłaty kredyty i odbioru kluczy do nowego mieszkania 😊

Zapraszam do kontaktu Łukasz Falkiewicz doradca kredytowy Szczecin tel.: 693-423-802.