Kredyt hipoteczny – pytania i odpowiedzi Q&A oraz najczęściej zadawane pytania FAQ

Kredyt hipoteczny – to kredyt celowy, zabezpieczony hipoteką, to umowa o kredyt hipoteczny, w ramach której kredytodawca (bank) udziela klientowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie nabycia lub utrzymania:

Kredyt hipoteczny ma pomóc klientowi w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. To oznacza, że nie może być związany z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Natomiast dochód z działalności gospodarczej, czy rolnej jest jak najbardziej akceptowanym dochodem do zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego.

Ocena zdolności kredytowej – to ocena zdolności klienta do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, w terminach określonych w umowie o kredyt hipoteczny, dokonywaną przez kredytodawcę (Bank).

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny bank jest zobowiązany dokonać oceny zdolności kredytowej. Ocena zdolności kredytowej jest dokonywana na podstawie informacji uzyskanych od klienta, z baz danych lub ze zbiorów danych kredytodawcy.

Kwota kredytu jest uzależniona od zdolności kredytowej wnioskodawcy, czyli od możliwości prawidłowej obsługi kredytu przez Klienta, jak również od wartości rynkowej nieruchomości i tym celu banki stosują wskaźnik LTV.

Wskaźnik LTV (Loan to Value), to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, wyrażony w procentach.

Przykład 1. Zakup mieszkania:

Klient wnioskuje o kwotę kredytu 450 000 zł, a wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie wynosi 500 000 zł

LTV = 450 000 zł / (podzielone) 500 000 zł = 0,9 x 100 [%] = 90 [%].

Przykład 2. Budowa domu na własnej działce wraz z wkładem własnym:

150 000 zł – środki własne do wniesienia w budowę

100 000 zł – wartość rynkowa nieruchomości (działki) – grunt niezabudowany własny klienta

suma: 250 000 zł – to jest łącznie wkład własny wniesiony i do wniesienia przez klienta

plus: 800 000 zł – kwota kredytu od banku na budowę

suma: 1 050 000 zł – cała wartość inwestycji, przyszła wartość domu jako całej nieruchomości z gruntem.

LTV = 800 000 zł / (podzielone) 1 050 000 zł = 0,7619 x 100 [%] = 76,19 [%].

Stopa oprocentowania kredytu hipotecznego – to stopa oprocentowania wyrażona jako stałe lub zmienne oprocentowanie stosowane do wypłaconej kwoty na podstawie umowy o kredyt hipoteczny w stosunku rocznym. Stopa procentowa to koszt albo cena wyrażona jako procent od pożyczonej sumy w ujęciu rocznym, a ten koszt potocznie można nazwać odsetkami.

Oprocentowanie stałe – określona w umowie stopa procentowa obowiązuje w całym okresie kredytowania lub w krótszym okresie przewidzianym w umowie (np. 5, 10 lat). Np.: 7,5% w skali roku (op. Stałe na 5 lat).

Oprocentowanie zmienne – składa się z dwóch składników:

Oprocentowanie zmienne – w którym stopa procentowa jest określona jako suma zmiennej stawki referencyjnej (WIBOR), którego wartość ulega zmianom w trakcie spłaty kredytu oraz ustalonej w umowie stałej marży. Np. Stopa referencyjna 6% plus marża stała 1,9% = 7,9 %  w skali roku (op. zmienne). Marża banku jest stała zagwarantowana w umowie kredytowej i stanowi zarobek banku.

WIBOR® (ang. Warsaw Interbank Offer Rate) – jest wskaźnikiem referencyjnym stopy procentowej, najprościej ujmując jest to stopa procentowa po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom. Jest to referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) – to całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez klienta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym. RRSO ma ułatwić klientowi porównanie różnych ofert. Uwzględnia się w nim nie tylko oprocentowanie kredytu, ale także pozostałe koszty kredytu w tym prowizja i inne opłaty.

Wzór na wyliczenie RRSO podany jest w ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819

Całkowity koszt kredytu hipotecznego – wszelkie koszty, które klient jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredytu hipoteczny, w szczególności:

– Odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeśli są znane kredytodawcy

– Koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach

z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez klienta.

W przypadku kredytów mieszkaniowych wypłata może następować w transzach, czyli w częściach określonych przez dewelopera zgodnie z harmonogramem lub przez bank i/lub klienta zgodnie z harmonogramem prac w przypadku budowy domu. W okresie karencji spłacane są tylko odsetki od aktualnego salda zadłużenia (wypłaconej kwoty kredytu hipotecznego). Jest to tak zwana karencja w spłacie kapitału. Okres karencji kończy się po wypłacie ostatniej transzy kredytu i zakończeniu okresu budowy. Po wypłacie ostatniej transzy rozpoczynamy spłatę pełnej raty kapitałowo – odsetkowej.

Więcej o karencji oraz budowie domu w moim artykule: kredyt na budowę domu.

Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną. Bank zabezpiecza się w ten sposób na wypadek niespłacania kredytu przez klienta.

Hipoteka ustanawiana w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Przedmiotem hipoteki może być także:

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w dziale IV księgi wieczystej. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej.

Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy wieczystoksięgowe (w systemach teleinformatycznych) w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Księgi wieczyste są jawne i możemy je przeglądać bezpłatnie na rządowej stronie internetowej, jeśli tylko znamy numer księgi wieczystej danej nieruchomości:

https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

Źródło: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147

Operat szacunkowy jest to forma wyceny nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawiera m.in. opis nieruchomości, jej stan prawny, przeznaczenie, aktualną wartość rynkową, odtworzeniową, przyszłą (w przypadku budowy domu lub remontu). Rzeczoznawca robi wizję lokalną, zdjęcia oraz na podstawie kompletu dokumentów nieruchomości i inwestycji określa bieżącą i przyszłą wartość nieruchomości. Koszt wyceny ponosi klient jeszcze przed złożeniem lub najpóźniej w trakcie składania wniosku. W większości przypadków akceptowana jest wycena zewnętrzna zrobiona przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego i z takiej wyceny najwygodniej skorzystać. Jest własnością klienta i może posłużyć do kilku banków. Wycena bankowa (wewnętrzna) jest wymagana bardzo rzadko, na ten moment tylko dwa banki wymagają swojej własnej wyceny.

Więcej o wycenie budowy domu oraz budowie domu w moim artykule: kredyt na budowę domu.

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej i podawana jest w jednej kwocie. Część kapitałowa jest przekazywana na poczet spłaty kapitału zaciągniętego kredytu, a część odsetkowa jest przekazywana na spłatę odsetek od zadłużenia.

Rata równa (stała) – wysokość miesięcznej opłaty przez cały okres kredytowania będzie na tym samym poziomie. Przy ratach stałych na początku spłaty kredytu, spłacamy głównie odsetki, a część kapitałowa jest niewielka. Jest to najczęściej wybierany system spłat kredytów, ponieważ wiemy ile miesięcznie będzie wynosiło nasze obciążenie, a zdolność kredytowa jest wyższa (wyższa kwota kredytu), niż w przypadku rat malejących.

Rata malejąca – przy ratach malejących na początku spłaty kredytu zaczynamy od wysokich miesięczny opłat. Przez cały okres kredytowania część kapitałowa jest w identycznej wysokości, a część odsetkowa sukcesywnie się obniża wraz ze spadkiem kapitału zadłużenia. Wymaga wyższych dochodów do zdolności kredytowej, niż w przypadku rat równych. Jest rzadziej wybieraną formą spłaty. Jest korzystniejsza, ponieważ spłacimy mniej odsetek w skali całego kredytu. 

Wkład własny to inaczej środki własne, które mamy zgromadzone i przeznaczamy z „własnej kieszeni” na poczet zakupu mieszkania, domu, czy budowy domu. Zgodnie z rekomendacją KNF minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, czyli tak zwane 80% wartości nieruchomości (80% LTV). Gdy spełniamy warunek 20% wkładu własnego od całej inwestycji mamy większą liczbę ofert banków i niższą marżę w całym okresie kredytowania. Jednak część banków finansują 90% wartości nieruchomości.  Czyli wymagany minimalny wkład własny to 10% całej inwestycji. Jest wtedy nieco wyższa marża (marża, czyli składnik oprocentowania), dzięki temu banki akceptują wyższe ryzyko takiego kredytu, a klient nie musi mieć uzbieranej większej kwoty.

Więcej o wkładzie własnym w budowie domu w moim artykule: kredyt na budowę domu.

Raport BIK (Biuro Informacji Kredytowej S.A.) – to raport w którym jest zapisana Twoja historia kredytowa, znajdziesz w nim szczegółową historię Swoich zobowiązań kredytowych (Baza BIK) oraz finansowych (Baza BIG Info Monitor). W informacjach przekazywanych przez Banki do BIK znajdują się Twoje dane osobowe oraz szczegóły dotyczące Twoich kredytów, m.in. data ich udzielenia, rodzaj kredytu – np. hipoteczny, liczba i wysokość rat, waluta, informacja o braku opóźnień, a także o ilość dni opóźnienia itp. Największy wpływ na Twoją historię kredytową ma terminowa spłata kredytów. Jest tam zapisana informacja o pozytywnych jak i negatywnych sytuacjach kredytowych, co ma ogromny wpływ na to, czy banki udzielą finansowania, czy też odmówią.

Raport możesz pobrać na stronie: https://bik.pl/

Źródło: https://bik.pl/

Zanim podejmiesz decyzję o zaciągnięciu kredytu, warto skonsultować się z doradcą finansowym.

Jako Niezależny Ekspert finansowy obiektywnie przedstawię wszystkie dostępne możliwości kredytowania oraz pomogę fachowo przeanalizować poszczególne oferty bankowe, aby wybrać najkorzystniejszą dla Państwa. Jako Ekspert kredytowy usługi pośrednictwa finansowego świadczę bezpłatnie. Współpracuje ze wszystkimi bankami oraz  dysponuję narzędziami do szybkiej analizy ofert kredytowych i porównania warunków, co ułatwi selekcję banków i zawęzi pole poszukiwania optymalnego rozwiązania. Chętnie pomogę również w poszukiwaniu i zakupie wymarzonego mieszkania lub domu. Zapraszam do współpracy. Kontakt do mnie tel.: 693423802.

Zapraszam na bezpłatne spotkanie w Szczecinie, podczas którego objaśnię warunki i pomogę przygotować się do całego procesu uzyskania kredytu hipotecznego na zakup własnego mieszkania lub domu oraz budowę.

Pomogę w poszukiwaniach wymarzonej nieruchomości, przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej i przedwstępnej. Skutecznie przeprowadzę całą transakcję, aż do podpisania aktu własności, wypłaty kredyty i odbioru kluczy do nowego mieszkania 😊

Zapraszam do kontaktu Łukasz Falkiewicz doradca kredytowy Szczecin tel.: 693-423-802.

Źródło:

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819

Źródło:

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19971400939

Źródło:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147

Źródło:

https://bik.pl/